宁波市物业管理条例 宁波市物业管理条例2022

宁波市住宅小区物业管理条例的条例颁布

1997年11月12日宁波市第十届代表大会常务委员会第三十七次会议通过，1998年4月20日浙江省第九届代表大会常务委员会第三次会议批准，根据2001年5月29日宁波市第十一届代表大会常务委员会第二十八次会议，通过2001年9月3日浙江省第九届代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业理条例〉的决定》修正。

宁波市物业管理条例 宁波市物业管理条例2022

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宁波市住宅小区物业管理条例

章总则条为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。

本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。

本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。

本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。第三条本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇）确定。

本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。

本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。第四条住宅小工和管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。第五条宁波市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门。

各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。

城市建设、规划、市政公用、、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。第六条各区应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的和实施中的协调工作。

街道办事处（镇）协助物业管理主管部门对物业管理进行监督。协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。第七条住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。第八条物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。第二章初期物业管理第九条本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。第十条区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。第十一条新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处（镇）、派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。第十二条初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他服务。第十三条住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。第十四条市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。第十五条初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。第三章业主、住用人代表大会和管理委员会第十六条住宅小区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处（镇）以及居民委员会及时召集次业主、住用人代表大会。

业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开一次。

业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。第十七条业主、住用人代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会的组员；

（二）通过、修改业主、住用人公约；

（三）批准管委会工作章程；

（四）听取和审查管委会工作报告；

（五）决定关于业主、住用人利益的重大事项；

（六）改变和撤销管委会决定。

宁波市住宅小区物业管理条例(2009修订)

章总则条为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善群众的生活环境，根据《中华物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。第三条市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

建设、规划、城管、、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。第四条街道办事处（乡镇）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的和对物业管理进行指导、监督。

社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇）调处业主与物业服务企业的。

业主与物业服务企业在物业管理中发生的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇）、社区居民委员会调处。第五条县（市）、区应当加强对本行政区域内物业管理工作的，建立由辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和处理工作机制，为处理物业管理争议和提供便利。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。第七条物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇）应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。第八条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定管理规约草案；

（四）拟定业主委员会选举办法草案；

（五）组织召开首次业主大会。第九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇），由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十条业主大会的召开形式、业主代表的产生、业主大会决定的作出，依照法律、法规的相关规定执行。第十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。第十二条业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处（乡镇）和辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。第十三条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

物业费公示规定？

物业费的收支情况是否需要公示？不同的收费方式（包干制和酬金制），对公示的内容有什么影响？业主如果对物业的公示有异议，该怎么办？

案例：王先生入住小区已经3年多了。他对小区物业费的公示情况不大满意，每年的公示都很简单，只有公共收益的使用情况。而且，张贴的位置也不显眼。王先生认为：作为业主，自己有知情权，物业公司应该公开物业费的收支情况。但物业工作人员告诉他：根据物业服务合同约定，小区物业费采用包干制收费方式，只公示小区公共收益的使用情况，其余内容不需公示。解答：

1、公示时间规定。《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条第二款规定：物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主监督。为促进物业服务企业的规范运营，余姚市参照《宁波市住房和城乡建设委员会关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见》(甬建发〔2017〕135号)规定，物业服务企业应在每年3月底前在小区醒目位置进行财务公示，并将公示材料送业主委员会(未成立业主委员会的送社区居委会)。

2、收费方式与公示内容规定。《物业服务收费管理办法》第九条规定：业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用：

(1)包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

(2)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。收费方式不同，需要公示的范围也是不同的。(1)实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；(2)实行酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况。

3、公示方式规定。《关于印发宁波市物业服务收费管理实施细则的通知》(甬价费〔2012〕24号)第二十二条规定：物业服务收费实行明码标价制度，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行长期公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

4、异议处理规定。《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条第三款规定：如果业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明；如果业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；业主委员会还可以委托审计单位进行审计，费用按照业主大会的决定列支。温馨提醒：目前，居民住宅小区的物业费主要以包干制收费方式为主。实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，主要涉及公共收益内容和公共收益用途：

1、公共收益内容。主要包括公共区域的广告收益，小区公共区域的停车位收益，利用公共配套如活动场地、游泳池、会所等经营收入，物业经营用房的收益等。

2、公共收益用途。根据《物业管理条例》第五十五条规定：应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

宁波空置房物业费减免条例

空置房减免物业费规定：

1、空置房连续6个月以上未入住的，可以享受物业费减免；

2、业主办理入住手续后长期，连续六个月以上，未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费，具体比例由当地价格、物业管理主管部门制定：

（1）物业费的缴纳时间是有规定的，从业主接房交接钥匙之后开始计算，如果购买房屋后一直没有入住，根据相关的规定，还是要缴纳物业费的；

（2）入住时，业主与物业公司签署过物业托管协议，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主签过字，明确了交纳物业费的义务，不交是违约；

（3）如果不交物业费的话，物业将会对没有缴费的业主进行，的结果就是要补齐物业费并且缴纳滞纳金。

法律依据：《中华民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

宁波市空置房物业费收取标准

法律分析：1、空置房半年以上物业费按照70%缴纳，12个月以后按物业费原价来缴纳。

2、房子需要装修的情况下，空置房物业费按照来缴纳，若在已经办完过户手续可以入住的情况下，控制半年以上物业费相对少一些。

法律依据：《物业管理条例》 第四十二条 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

宁波市住宅小区物业管理条例(2021修订)

章总则条为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理各方主体合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居小区，根据和省相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内住宅小区物业管理（以下称物业管理）活动及其监督管理，适用本条例。第三条物业管理应当遵循建、业主自治、监管、专业服务、质价相符、公平公开、权责一致的原则。

本市建立和完善社区组织下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理体系，创新物业管理方式，提高物业管理规范化、法治化水平。第四条市和区县（市）应当加强对物业管理的组织，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。第五条市和区县（市）住房和城乡建设管理部门是本行政区域物业主管部门，负责物业管理活动的指导和监督管理工作。

发展和改革、、民政、财政、司法行政、自然资源和规划、生态环境、排水、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、防空、地方金融监管、消防救援等部门应当按照各自职责，共同做好物业管理指导和监督管理工作。

镇（乡）、街道办事处应当按照规定的职责，将物业管理纳入本级社区治理工作体系，建立健全工作制度，明确工作职责，指导、监督本辖区内物业管理活动，并承担应急物业服务等职责。

居（村）民委员会应当支持、指导所辖物业管理区域业主、业主委员会依法开展物业管理自治活动，按照规定的职责实施物业管理相关工作。第六条区县（市）、镇（乡）和街道办事处应当建立健全物业管理争议化解和矛盾调处机制，发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用，及时调处、化解物业管理服务矛盾，促进和谐社区建设。第七条区县（市）、镇（乡）和街道办事处和鼓励相关单位依法成立物业管理志愿服务组织，开展物业管理相关法律、法规宣传和技能培训，支持志愿服务者参与、协助实施物业管理日常巡查、监督等活动。物业管理志愿服务组织应当吸收业主委员会成员和其他业主加入。第二章物业管理区域第八条物业管理区域的划分确定应当遵循规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理的原则。

自然资源和规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区县（市）物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

建设单位申请办理住宅建设工程规划许可证，应当同时向区县（市）物业主管部门申请划分确定物业管理区域。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起三十日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定。划分确定物业管理区域时，应当征求所在地居（村）民委员会的意见。

非住宅物业与住宅物业拥有共同的配套设施设备的，非住宅物业应当纳入该住宅小区物业管理区域。第九条已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。具有下列情形之一的，经业主大会决定，业主委员会可以向所在地的区县（市）物业主管部门提出调整物业管理区域的申请：

（一）因河道、道路等物理分割或者历史原因、分期开发以及其他生活习惯形成两个以上相对独立区域，配套设施设备、物业管理办公用房可以分割且符合规划配置相关条件的；

（二）规模较小的物业管理区域与毗邻物业管理区域合并的。

申请调整物业管理区域的，应当提交物业管理区域调整方案、物业管理用房和设施设备维护管理责任分配方案、业主大会决定等材料。所在地的区县（市）物业主管部门应当自收到相关材料之日起三十日内，会同镇（乡）、街道办事处和居（村）民委员会，依照前款和本条例第八条款的规定，作出是否调整物业管理区域的决定。决定不予调整的，应当说明理由和依据。第十条物业管理区域内规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等的公共区域不属于物业管理范围，由市政设施、城市绿化、水行政等主管部门按照规定的职责分工管理。

物业管理区域规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地，由业主共同决定和落实管理责任，并依照市容环境卫生等法律、法规的规定，维护市容管理秩序和环境卫生。

物业管理区域内配建的向开放的公共厕所管理和维护，由市容环境卫生主管部门负责；房、生活分类归集点以及收集容器的配置和使用管理，依照《宁波市生活分类管理条例》等有关法律、法规的规定执行。