地产全生命周期的意义在房地产开发中规划设计

地产全生命周期的意义

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

地产全生命周期的意义在房地产开发中规划设计

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性1、房地产开发中规划设计的地位1.1反映居民文化追求现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区，而一个个的居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。所以，房地产开发的设计规划直接体现着一个区内居民的生活水平和文化追求。而且，作为我国现代化城市建设的一部分，居民区的整体设计构造，其实也是我国精神文明和物质文明发展的象征。除此以外，建筑的性能和质量直接关乎着居民的生命财产安全，是人们安居乐业的基础保障，是构建和谐的重要前提。后，科学合理的居民区规划设计意味着土地资源的充分利用，这对于实现经济的可持续发展、资源的合理分配具有重要意义。1.2决定房地产项目成败的房地产规划设计方案不仅能够在招商引资方面拔得头筹，而且能够迅速在一定区域内建立起口碑。所以，无论是从经营的角度来看，还是从销售的角度来看，房地产开发中的规划设计在一定程度上决定了房地产企业的成败。与此同时，在市场竞争白热化发展的时代，具备合理规划设计蓝图的房地产项目更容易获得市场认同，更容易凭借业绩在市场竞争中。1.3增加边际效益边际效益就是边际收益与边际成本的比较。对于现在的房地产企业来说，边际效益已经成为各大房地产企业争相追逐的一项效益来源，现阶段呼声的是设计和景观投资。所以，科学合理的规划设计能帮助房地产企业在建筑市场中以优势胜出，这一点被绝大多数房地产企业认同。所以，设计独特、创意新颖、品质优良的建筑是现代房地产企业发展的着力点。2、房地产开发中规划设计的作用2.1多方人员有机结合在房地产企业制定房地产项目开发的规划设计时，应多方人员共同协商交流。而且，绝大多数的房地产企业都依照规定设置工程项目审核部门，旨在对施工图和施工设计进行监督和审核，以确保施工设计准确无误。而且，从价值理论的程度来说，无论是施工造价还是施工技术，都是构成项目开发设计规划方案的重要组成。所以，设计人员在技术规划设计的过程中，要综合考虑项目的形态、景观等结构形式，以及材料设备选型和设计的安全性、经济型、合理性等因素，而审核部门要从这些层面展开严格审核和评估，对现行市场中有待斟酌的设计标准进一步明确。除此以外，各大房地产企业务必要注意在工程项目规划设计的过程中同时注重成本和质量问题，避免过度追求外表和高度的功利性问题，

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

1、房地产开发中规划设计的地位 1.1 反映居民文化追求 现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的 居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。所以,房地产开 发的设计规划直接体现着一个区内居民的生活水平和文化追求。而且,作为我国现代化城市建设的一部分,居民区的整体设计构造, 其实也是我国精神文明和物质文明发展的象征。除此以外,建筑的 性能和质量直接关乎着居民的生命财产安全,是人们安居乐业的 基础保障,是构建和谐的重要前提。后,科学合理 的居民区规划设计意味着土地资源的充分利用,这对于实现经济的 可持续发展、资源的合理分配具有重要意义。 1.2 决定房地产项目成败 的房地产规划设计方案不仅能够在招商引资方面拔得头 筹,而且能够迅速在一定区域内建立起口碑。所以,无论是从经营 的角度来看,还是从销售的角度来看,房地产开发中的规划设计在 一定程度上决定了房地产企业的成败。与此同时,在市场竞争白热 化发展的时代,具备合理规划设计蓝图的房地产项目更容易获得市 场认同,更容易凭借业绩在市场竞争中。 1.3 增加边际效益 边际效益就是边际收益与边际成本的比较。对于现在的房 地产企业来说,边际效益已经成为各大房地产企业争相追逐的一项

房地产开发中规划设计的地位。反映居民文化追求 现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的 居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。所以,房地产开 发的设计规划直接体现着一个区内居民的生活水平和文化追求。而且,作为我国现代化城市建设的一部分,居民区的整体设计构造, 其实也是我国精神文明和物质文明发展的象征。除此以外,建筑的 性能和质量直接关乎着居民的生命财产安全,是人们安居乐业的 基础保障,是构建和谐的重要前提。后,科学合理 的居民区规划设计意味着土地资源的充分利用,这对于实现经济的 可持续发展、资源的合理分配具有重要意义。 1.2 决定房地产项目成败 的房地产规划设计方案不仅能够在招商引资方面拔得头 筹,而且能够迅速在一定区域内建立起口碑。所以,无论是从经营 的角度来看,还是从销售的角度来看,房地产开发中的规划设计在 一定程度上决定了房地产企业的成败。与此同时,在市场竞争白热 化发展的时代,具备合理规划设计蓝图的房地产项目更容易获得市 场认同,更容易凭借业绩在市场竞争中。 1.3 增加边际效益 边际效益就是边际收益与边际成本的比较。对于现在的房 地产企业来说,边际效益已经成为各大房地产企业争相追逐的一项

地产全生命周期的意义在房地产全生命周期中规划阶段的重要性，房地产开发中规划设计的地位，反映居民文化追求 现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的 居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

房地产开发中规划设计的地位 ， 反映居民文化追求 现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的 居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

1、房地产开发中规划设计的地位 1.1 反映居民文化追求 现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的 居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。

全生命首期”概念，本质即是让房屋在增加适老化等设计中满足更多的功能需求

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

1、房地产开发中规划设计的地位 1.1 反映居民文化追求 现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的 居民区又可以被认作是城市中的一个个小型。

房地产运营管理体系3.0—大运营

随着房地产行业进入近阶段调整期（房企规模不断扩张，各企业的管理半径越来越大，项目越来越多，与此同时，单项目的规模和项目间的异也越来越大，由此带来的项目管理难度以及各专业条线的协同难度也越来越大），房企的精英策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”（由 运营管理需要向“大运营”管理演进 ）。

在“稳健跑”阶段，大运营管理体系能够帮助房企聚焦经营品质的持续提升。所谓大运营是-指一整套方体系，是以财务精英目标为导向，以现金流和利润为核心，以管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营，确保“储-建-融-供-销-存-回-结”8个阶段动态一体化适配经营策略，终实现公司经营目标。

大运营的管控节点涉及到“储-建-融-供-销-存-回-结”全生命周期的现金流。

储——土地储备管理 ，房企要 兼顾规模发展要求和合理占用回款 ；

建——开工管理 ，房企要 兼顾当期销售要求和复合增长要求 ；

融——融资管理 ，房企要 兼顾开发建设需求和销债平衡，且在资金管理上要兼顾资金利用效率和资金风险平衡 ；

供和销——供销管理 ，房企要 兼顾供货效率和供销平衡 ；

存——存货管理 ，房企要 兼顾应收周转和收支平衡 ；

结——结转管理 ，房企要 兼顾在建结转效率和未来结转空间 。

财务营思维带来了运营管理角色的深刻转变和企业组织管控的赋能升级。例如，运营时代的运营部门开始从 中后台的职能部门 走向 前台 ，成为 协调各业务条线的核心业务部门 ；

大运营时代的运营部门要成为组织经营决策的“ 强大脑 ”、经营策划的“ 千里眼 ”、经营分析的“ 超级分析仪 ”和经营预警的“ 中枢神经 ”。

这种转变对运营管理人员的 专业协同能力、资源整合能力和分析决策能力 都提出了更高的要求。

通过对房地产行业 现金流核心逻辑的分析应用 ，对 现金流回正与利润影响要素的管理 ，房企可以 实现精准的经营 与产品定位以及更高效的内部协同，提高资金利用率和利润率，抵抗经营风险，进而实现快而有效的发展，促进房企有品质的增长。

房地产业的营运是什么意思呢？

有三层意思：

房地产项目的全周期运作，包括拿地、设计、施工、销售、物管、税收、清算。

打通房地产开发的所有环节和所有部门，如：投资部、项目管理部、招投标部、成本部、营销部、财务部等

确保房地产项目按预定的成本、按预定的时间、赚到预定的收益。

房地产业如何做好大运营?

第一阶段：职能运营阶段。这个阶段的特点是将目标分解至各职能线条，职能线条的分工明确，责任到人，目标比较合理，通过职能目标管理、职能监控实施，以月度为抓手，开展运营管理工作。大家一看会觉得这不是每个公司都有的管理方式么，确实，这已经成为了每家公司的基础工作方式。但在房地产野蛮生长的年代（2001-2008年），做到职能化精细管理的，实属房地产企业中的先行者，当中以万科为典型代表企业。

第二阶段：运营阶段运营狭义指项目开发，在本阶段，建立在职能运营的基础上，针对各个项目的管控进一步加强，以项目开发为核心，对其他业务产生了协同的需求，其他业务线依据项目开发，建立自身业务的相关。大家可以看到，职能线条的工作任务包，在本阶段被拆分得更细，更深入了，由里程碑节点→一级节点→二级节点→节点，层层深入，同时业务间的协同也被一同考虑管理内容中。这样的运营体系好处是任务更加清晰，管理工具也扩充了。我们来盘点一下运营阶段的管理工具，比如：分级管控、运营决策会、阶段成果管控、目标考核管理（如平衡计分卡）等等。运营强调的达成与各线条的交圈、协同，从各自为政到围绕抽丝剥茧，是房地产管控模式的整体巨大提升，运营阶段兴起于2009-2014年，以龙湖为典型代表企业，其PMO体系也是房地产业内研究的范本。

第三阶段：大运营阶段进入到大运营阶段，管理的逻辑就发生了很大的转变，起点是公司的战略，未来发展的方向。由战略方向细化至经营结果要求，经营结果回溯至投资、货值、利润、资金、开发等经营。这个阶段，上层和底层的管理逻辑已经出现了断层。

简析房地产开发项目全寿命周期成本管理对策

简析房地产开发项目全寿命周期成本管理对策

【摘 要】 以房地产开发项目为视角，提出项目全寿命周期成本管理的理念，即对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工验收、运营维护等阶段进行系统、全面和全过程的成本管理。结合房地产全寿命成本的影响因素，对房地产开发项目全寿命期各阶段成本管理措施进行分析，进而提出项目全寿命期成本管理策略，旨在为房地产开发企业提供全面、可持续的成本管理策略。

【关键词】 房地产开发企业;成本管理;全寿命周期

房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。房地产开发企业进行成本管理的目的不是进行简单的施工成本制约，更不是仅仅为了节约开发项目某个阶段的费用，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，限度利用企业有效资源(人力、物力、财力)，从整体作用上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、效益，并提高对开发项目成本制约的科学性。因此，房地产企业在进行成本管理过程中应以开发项目的全寿命期为研究对象，制定更具科学性的项目全寿命期成本管理策略。

一、按阶段划分的全寿命周期成本

房地产开发项目全寿命周期成本包括项目决策、设计、施工、竣工验收、运营和维护维护等阶段中发生的费用，也即该项目在其确定的寿命周期内所须支出的各项费用总和[1]。

1、决策阶段的成本

房地产开发项目投资决策是对拟建项目的必要性和可行性进行技术论证，对不同方案进行技术经济比较的过程。房地产开发项目投资较多的成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、资金筹措、方案优选等所花费的费用。

2、设计阶段的成本

设计阶段的成本包括管理、设计、重大设计方案、研究试验等所花费的费用。虽然设计阶段本身所占的成本较小，但是对房地产开发项目全寿命周期成本影响显著。设计质量的好坏不仅影响项目质量和使用功能，也直接影响房地产开发项目成本和投资效益。

3、施工阶段的成本

施工阶段是人力、物力、财力消耗的主要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。该阶段的成本包括人工、材料、设备、管理及各种税费。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期长，政策性变化、材料设备价格和市场供求波动大，这些因素都会直接影响项目全寿命周期成本。

4、竣工验收阶段的.成本

竣工验收阶段是确定终建设造价和考核项目建设效益，该阶段成本主要体现为项目竣工结算。房地产企业应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，使审核后的结算真正体现为项目的实际成本。

5、运营和维护阶段的成本

运营和维护阶段的成本，是指房地产开发项目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等费用。包括空置损失、材料、能源、维护保养等所产生的费用。

二、全寿命周期成本管理策略

房地产企业进行成本管理目的追求利润化，房地产企业开发的项目是企业的产品，从产品全寿命周期的视角进行成本管理，降低房地产开发项目全寿命周期的成本，在可持续发展的背景下房地产开发企业应采取全寿命周期成管理策略。全寿命周期成本管理是将房地产开发项目生命周期的各阶段组成成本管理系统，尝试运用此系统实现成本管理的全面可持续。

1、决策阶段

项目决策制约、概预算制约、价款支付制约、竣工决算制约和监督检查。在决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确。认真做好市场研究，通过掌握大量的统计数据和信息资料.进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。

2、设计阶段

(1)推行限额设计，运用价值工程原理

在设计阶段，采用价值工程和限额设计相结合的策略实现成本制约的目标。在限额的前提下，根据价值工程原理，对结构进行优化设计，不仅使成本制约在一定的范围内，还能使项目达到价值的化。房地产开发项目成本制约的重点在设计阶段，做好设计阶段的投资制约对实现项目成本目标有着决定性的作用。限额设计和价值工程都是成本制约的有效策略，将两者结合起来，互相渗透、循环使用，尤其应在限额设计目标值确定之前加强价值分析。应从项目的全寿命周期费用进行综合考虑，对限额目标的分配进行稍微调整，这样不但可以将成本制约在投资限额内，还能实现项目的价值化[2]。

(2)加强设计图纸的会审与审查

房地产开发企业应仔细符合与审查设计图纸质量，对图纸工程造价上的经济性、技术上的合理性、施工上的可行性进行审核，及时发现设计中的不足，避开出现因设计理由导致的返工，从而节省不必要的资金浪费。

3、施工阶段

(1)工程量、资源动态管理

根据进度和实际进度信息，可以动态计算任意 WBS 节点任意时间段内每日工程量工程量累计、每日实际工程量、实际工程量累计，实时掌握工程量的完工和实际完工情况 在分期结算过程中，每期实际工程量累计数据是结算的重要参考，系统动态计算实际工程量可以为施工阶段工程款结算提供数据支持[3]。

(2)成本监控

成本跟踪与分析系统可以实时跟踪项目的施工情况，自动计算和监控总体工程或者任意 WBS 节点的进度预算成本、实际进度预算成本、实际消耗成本、进度偏和成本偏，根据跟踪信息可以对已完成分部分项工程进行成本评价，运用挣值分析策略，根据成本的实时消耗情况，对未完工工程进行成本预测，管理者进行成本动态管理提供支持[4]。

4、竣工验收阶段

竣工验收阶段是房地产项目后期成本管理的重要环节，这是一项细致具体的工程，若不能严格把关可能造成不可挽回的损失，此阶段要搜集整理竣工资料，包括工程竣工图、各种签证资料、设计变更通知、主要建筑材料规格、资料与价格签证，做好竣工决算审核。由于在施工中经常会出现地质条件变化、材料代换、工程量增加等变化情况、房地产企业通过加强对竣工结算的管理，是结算价款符合合同，还能真是反映业主对工程所做的变更情况，防止有意压低成本或高估预算。

5、运营维护阶段

对于房地产开发项目而言，运营维护阶段即是指物业管理阶段，是建造阶段的完成和运营阶段的开始，其成本管理实质上是指经营管理，在房地产项目的全生命周期项目管理中占据着重要地位[5]。

运营阶段降低成本的途径

物业管理全面推向市场，以招投标方式选择物业管理企业，逐步建立起公平竞争的市场机制。在市场上以公开招投标的形式选择物业管理企业，开发商与物业管理企业是平等的合同主体，双方的责任可以在委托合同中明确划分，从而杜绝开发商的遗留理由造成的物业管理企业与开发商的。以公开招投标的方式选择物业管理企业，有利于保护开发商的利益。如果对物业管理企业不满意，可重新选择其他的物业管理企业，真正体现权利主客体的法律关系。

三、结语

房地产企业全面推行房地产开发项目全寿命期成本管理策略，虽然在短期内比较困难， 但随着建筑业的可持续发展、房地产开发企业改革改制的进一步深化，房地产开发企业的成本管控模式在项目实施过程中也会随之转变，房地产开发企业将从全寿命周期成本管理中获取更多收益。

参考文献：

[1]张亚芹.建设项目全寿命周期成本制约策略初探[J].甘肃科技，2008，24(12).

[2]卫建军，苏三庆，王盼盼.基于价值工程原理的限额设计策略在成本制约优化中的应用研究[J].西安科技大学学报，2010，30(5).

[3]张建平，范喆等.基于4D- BIM的施工资源动态管理与成本实时监控[J].施工技术，2010，40(4).

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房地产的运营模式

拿到地块后，房地产要做事情很多，你要详细明白的话需要亲自经历或者查阅书籍。我这里给你笼统列举一些：

一、前期准备阶段：

土地获取后开始前期手续工作：也就是几个证的获取（土地证、用地规划证、工程规划证、施工许可证）。大体过程是：设计院根据各项指标要求等设计 规划方案—建筑方案—施工图纸（这里面牵扯到前期报建好多程序）。前期工作一直到获得施工许可证正常时间为10个月左右。有了施工许可证就可以进行下一步的工程施工工作了。

二、施工阶段：

该阶段主要是项目现场的工程施工，牵扯好多管理方面、好多部门（设计部、成本预算部、工程部、材料部、财务部、销售部等）。该阶段特点是根据设计图纸来形成具体的实体工程。要有好多外来单位参与工程的施工与管理。签订各种合同，组织施工。该阶段也是花钱的阶段。

三、工程达到一定条件（各个地区要求不同）可以办理预售许可证，房屋开始预售。（策划、宣传、推广，客户签订合同，收取资金等等）

地产商对建材，五金的购货渠道：一般工程开发商将工程发包给一个施工总包单位，施工合同中约定材料的采购。有些开发商材料采购施工单位采购，根据当初报价结算。也有开发商有专门的材料部，他们给出材料价格，根据该价格终结算。还有开发商单独对钢筋、水泥、商砼等大项自己采购，其他的施工单位采购。还有外墙保温、门窗、单元门等一些分项工程，开发商也会单独分包出来。

说这么多吧，你看不明白再追问吧。