土地开发的基本流程 土地开发的基本流程是什么

法律客观：

土地开发的基本流程 土地开发的基本流程是什么

开发项目手续流程一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续(土地证或土地拍卖方案及成交确认书);5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同(协议);7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。三、单体工程审查办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图(图纸审查中心审查过的);3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证;3、土地使用权证或合法用地文件;4、建设工程规划许可证;5、开工许可证;6、单体工程审查表;7、施工合同;8、工程施工进度计划;9工程建设投资25%以上证明材料;10、商品房预售方案;11、备案回执单;12、平面图、楼房表;13、商品房预售资金监管协议;14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。五、房地产开发项目竣工综合验收(分期综合验收)合格证明文件。办事依据：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交：1、开发项目综合验收申请;2、开发项目竣工图纸;3、单体工程审查表;4、规划、绿化、质检验收合格报告;5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收(分期综合验收)合格证明文件。六、房屋初始登记时间：综合验收(分期综合验收)后。提交：1、土地使用权证书或合法用地文件;2、建设工程规划许可证;3、建设工程开工证明;4、建设工程竣工验收证明;5、幢层户平面图;6、房屋初始登记申请表;7、聊城市房屋调查表;8、营业执照复印件;9、综合验收(分期综合验收)证明文件。发放：房屋产权证。七、转移登记时间：办完大证，购房合同需备案后。提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

法律分析：

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

衍生问题：

建筑用地开发的流程？

1)通过行政划拨方式取得;

2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

3)转让取得;

4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

6)通过司法裁决取得;

7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程一 ．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：

1、 前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、 建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、 销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

预售条件：

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

1、先递交土地申请，到当地市规划局办理《土地选址意向书》（若所看中的土地上有建筑物，要到房产局办理《房屋拆迁许可证》，）在到规划处办理《建设用地规划许可证》。

2、持以上证明到土地局办理《土地使用证》（若要向银行抵押，就是要用土地证）

3、到规划局办理《建设工程规划许可证》；

4、到建委办理《建设工程施工许可证》；

5、若需要房地产预售，则要到房地局办理《房屋预售许可证》。

最新行业现状

2014年，全国土地出让收入42940.30亿元，同比增长3.1%。《中国土地开发行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，其中招拍挂和协议出让价款37956.43亿元，增长1.7%；补缴的土地价款1886.89亿元，下降1.1%；

划拨土地收入935.94亿元，增长5%；出租土地等其他收入2161.04亿元，增长43.1%。当年，从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为631.97亿元和643.84亿元，增长22.4%和25.4%。

法律分析：1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

5、通过联审会的项目确定土地开发主体。

6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

9、组织验收。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第十八条 国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。

经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。

土地一级开发主要目的是为了能使土地得到更大的利用，此项开发必须按照一定的流程才能将土地价值发挥出来。那么，下面小编就带大家一起来了解了解土地一级开发全流程是什么以及土地开发盈利模式有哪些。

土地一级开发全流程是什么

土地一级开发首先需向国土局提出开发申请，待通过土地预审后委托市、区县土地储备机构负责组织编制实施方案。其次由市国土局同规划等相关部门来对方案联审，来确定土地开发的主体，然后开发实施单位按照规定办理相关手续，最后再由市国土局组织验收项目。

土地一级开发盈利模式有哪些

1、工程总承包模式

土地一级开发企业在接受土地整理储备中心的委托之后，需按土地利用的总体规划、城市总体规划等方面来确定存量的国有土地以及农转用土地。然后再统一组织相关部门进行征地、农转用等基础设施的建设。

2、利润分成模式

土地一级开发如果采用利润分成模式，那么开发企业在接受委托生地变成熟地之后，土地储备中心就需进行土地招拍并挂出让，而出让所得必须扣除开发成本，然后市政府与企业之间再按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式

土地一级开发企业完成规定的开发任务之后，土地储备中心并不是按照给予现金的方式来计算，而是以一定面积土地作为补偿来给予。而这种方式的利润率一般都会高于工程总承包的模式，但是企业的现金流方面压力会较大。

文章总结：以上就是关于土地一级开发全流程是什么以及土地开发盈利模式有哪些的相关内容，希望对大家有所帮助。想了解更多相关内容，请继续关注齐家网。

土地开发的整个流程是怎么样的?

土地开发整理工作流程

一、项目申请阶段土地开发整理项目承担人在论证基础上，提交土地开发整理可行性研究报告，内容包括：是否符合《土地开发整理规划》、年度计划；土地开发的自然资源，社会经济条件，土地利用，基础设施等情况；土地开发限制因素分析和适宜性评价；开发规划方案与建设内容；投资估算及资金渠道；土地开发后利用方式；效益分析；组织实施措施等。

二、项目实施阶段

三、成本核算，土地交易阶段