商品房成本构成表 商品房成本构成表格

房地产的成本构成

1、土地款及契税

商品房成本构成表 商品房成本构成表格

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2、工程费用（包括设计、施工等等）

3、前期报建费用

4、行政管理费

5、营销推广费

6、财务管理费（包括营业税、增值税、融资所产生的费用等）

商品房价格构成包括哪些

商品房价格构成主要包括五部分：一是土地的成本;二是开发建设安装的成本;三是房地产企业所交纳的各种税费;四是房地产企业的运营成本;五是扣除以上这些房地产企业留存的利润。

房价构成部分占比

1、土地成本占比：根据2011年到全国房地产行业的数据分析，土地出让金的成本占到了房价的43%左右;

2、开发建设安装的成本占比：主要包括了建筑设计，后期的施工建材安装装修。绿化，管道，道路等占到约了28%。

3、企业的运营成本：主要包括企业的管理成本，营销成本以及财务的成本占到了8.5%;

4、房地产企业的运营成本：企业的所得税，增值税，营业税和附加税等等加在一块占到了13%左右;

5、房地产企业的净利润：其实只有7.5%左右，并不像我们很多人说的那么。

影响商品房价格的因素

1、地段：一个好的位置决定了开发商拿地的价格，这个价格会传导到终商品房销售价格。

2、配套：典型的就是“学区房”，由于有优质的教育资源配套，商品房价格会上涨很多。

3、环境：一个楼盘的容积率、绿化率等因素也是影响商品房价格的决定因素。

4、建筑：建筑材料，户型，电梯配置，采光等也是购房者的决策选择。

5、物业：一个好的物业服务企业也是决定房价的软实力，这一点在二手房交易中占的比例更大。

6、权属：除了正常五证齐全的商品房以外，市场上还有很多五证不全的房屋，甚至一些小产权房在违规销售，这些房屋价格便宜，但不能按揭，目前对小产权房没有明确的政策，短时间也许不会拆除，但从长远来看，风险大于房价的优惠是必然的。

7、税收：商品房交易依据房屋面积税收比例也不完全相同，因此相同地段一般大户型会比小户型均价略低。

商品房的价格构成是怎样的？

我国规定商品房价格的构成因素有：开发成本费、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的期间费用、利润和税费等。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等;期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出;税费为依据税收法律法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加、城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。

开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，确定出具体的商品房价格。

房地产成本构成

1、土地成本：土地费用=土地出让金+安置补偿费(城镇土地)或征地费用(农业用地)。

2、建安工程费：主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。

3、前期工程费：项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

4、基础设施建设费：建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。

5、公共设施配套建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。

6、开发期间税费：各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。

7、其他费用：按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。

8、不可预见费：一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。

9、其他开发费用：包括，管理费用，开发成本的2%-3%。财务费用，为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。销售费用，一般取销售收入的3%—5%。

房地产开发流程

1、选定项目，签定合作意向书;

2、初步确定开发方案，申报规划要点;

3、申报、审批项目建议书;

4、编制项目可行性研究报告;

5、房地产开发项目立项;

6、缴纳相关税费;

7、房地产项目权属初始登记;

8、施工。

根据《城市房地产管理法》第二十五条规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。