深圳市城市更新 深圳市城市更新条例

2020年全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷，全市土地整备任务完成15平方公里，全市新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房29456套……记者23日获悉，由深圳市规划和自然资源局制定的《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》（下称《计划》）经新一期市政府公报印发。

深圳市城市更新 深圳市城市更新条例

去年配建人才房和保障性住房4.6万套

《计划》公布了2019年度我市城市更新和土地整备计划执行情况。

在城市更新方面，去年全市新增改造8554亩，完成改造5812亩，超额完成省“三旧改造”考核任务；全市完成拆除重建供应用地260公顷，完成旧工业区综合整治130万平方米，超额完成市“十大专项行动”考核任务；全市新增拆除重建类更新单元计划规模633公顷，通过更新单元规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房46115套，新增规划筹集创新型产业用房38万平方米，超额完成城市更新“十三五”规划考核任务。

在土地整备方面，去年全市共完成土地整备任务24.2平方公里，超额完成土地整备年度任务；积极有效推进了光明科学城（启动区、核心大装置区）整备片区、新大整备片区、大铲湾整备片区、坪山区高新南产业整备片区等多个较大面积产业空间的整备工作；重点完成龙岗中心医院、吉华医院、光明水质净化厂、外环高速、南头直升机场土地整备项目、羊台山北部环城绿道建设等基础设施项目的土地整备工作。

年度产业空间整备专项行动拟整备10平方公里

根据《计划》，2020年更新和整备工作将围绕市委市政府重大决策部署，实现产业空间从被动资源保障向主动调控转变，着力解决我市公共服务设施供需矛盾突出的问题，为城市高质量可持续发展提供空间保障。

《计划》公布了2020年度计划总体任务，其中城市更新年度任务包括全市新增实施改造任务9000亩，完成改造任务5000亩；新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷；完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。

土地整备年度任务为15平方公里，包括产业空间整备专项行动任务完成10平方公里用地、土地整备利益统筹工作任务、原特区外96所村办学校土地房产遗留问题处理工作任务以及其他土地整备工作任务等。

用地供应年度任务采取更新整备指标联动考核机制，全市拆除重建类城市更新和土地整备利益统筹用地供应235公顷，其中福田10公顷，罗湖33公顷，南山8公顷，盐田6公顷，宝安54公顷，龙岗80公顷，龙华10公顷，坪山10公顷，光明20公顷，大鹏4公顷。

全市安排土地整备资金110亿元项目404个

《计划》同时公布了2020年度专项计划内容，其中城市更新专项计划包括全市新增“工改MO”类更新单元计划用地规模不高于133.5公顷，新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房29456套，创新型产业用房23.6万平方米，新增规划配建独立占地公共配套设施134个，非独立占地公共配套设施规模25.3万平方米。

土地整备专项计划方面，全市安排土地整备资金110亿元。计划安排新建土地整备项目73个，续建土地整备项目188个；计划安排新建土地整备安置房建设项目4个，续建土地整备安置房建设项目6个；计划安排新建土地整备利益统筹项目21个，续建土地整备利益统筹项目111个；单列深汕生态环境科技产业园及配套道路（通港大道）项目。

房屋征收专项计划方面，年度安排市本级房屋征收项目资金51.7033亿元，其中市本级财政承担的房屋征收常规项目131个，市本级财政承担的房屋征收轨道交通项目42个。另外，计划安排区级财政承担的房屋征收项目883个。

《计划》同时提出，将探索面向存量用地开发的新机制，同时加强与“十四五”更新整备规划的衔接，强化市区联动工作机制，落实生态保护和修复的新发展理念，优化计划考核机制。

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第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。第八条各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。

市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。

各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。第二章城市更新规划与计划第九条全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。第十条法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：

（一）城市更新单元的范围；

（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；

（三）城市更新单元的规划指引。第十一条对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。

一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。第十二条城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。

城市更新单元规划应当包括以下内容：

（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

（三）城市更新单元内城市设计指引；

（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。第十三条城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。

未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。

城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。

第一章总 则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。

本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：

（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；

（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。具体办法由市人民政府另行制定。第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：

（一）加强公共设施建设，提升城市功能品质；

（二）拓展市民活动空间，改善城市人居环境；

（三）推进环保节能改造，实现城市绿色发展；

（四）注重历史文化保护，保持城市特色风貌；

（五）优化城市总体布局，增强城市发展动能。第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。

市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。

市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。第六条各区人民政府（含新区管委会，下同）负责统筹推进本辖区城市更新工作。

区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

街道办事处应当配合区城市更新部门做好城市更新相关工作，维护城市更新活动正常秩序。第七条城市更新项目由物业权利人、具有房地产开发资质的企业（以下简称市场主体）或者市、区人民政府组织实施。符合规定的，也可以合作实施。第八条城市更新一般按照下列程序进行，本条例另有规定的除外：

（一）城市更新单元计划制定；

（二）城市更新单元规划编制；

（三）城市更新实施主体确认；

（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；

（五）国有建设用地使用权出让；

（六）开发建设；

（七）回迁安置。

市人民政府因优化营商环境以及行政审批制度改革的需要，可以按规定优化相关工作程序。第九条市城市更新部门应当建立统一的城市更新信息系统，将全市城市更新项目范围内的土地、建筑物、历史文化遗存现状、相关行政许可等信息纳入城市更新信息系统，实施全流程覆盖、全方位监管，并依法公开政府信息。第十条城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称历史违建）处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。第十一条城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文化遗产，促进城市建设与社会、文化协调发展。

城市更新单元内的文物保护工作，应当严格执行文物保护相关法律、法规规定。第十二条市城市更新部门、各区人民政府应当建立健全城市更新公众参与机制，畅通利益相关人及公众的意见表达渠道，保障其在城市更新政策制定、计划规划编制、实施主体确认等环节以及对搬迁补偿方案等事项的知情权、参与权和监督权。第二章城市更新规划与计划第十三条市城市更新部门应当按照全市国土空间总体规划组织编制全市城市更新专项规划，确定规划期内城市更新的总体目标和发展策略，明确分区管控、城市基础设施和公共服务设施建设、实施时序等任务和要求。

城市更新专项规划经市人民政府批准后实施，作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。年11月13日10:37南方日报

-权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造

-权利人自行改造的项目可协议出让土地

-自行改造项目地价标准：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价

昨日，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，从此这个城市的城中村改造、旧工业改造都将有法可依。从2009年12月1日开始施行的《办法》作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动。

从“旧城改造”到“城市更新”

《办法》中不再沿用以前的“城中村改造”“旧城改造”等表述，而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

《办法》中也明确四类情形之一的区域才会进行城市更新，它们包括城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

鼓励权利人自行改造

《办法》在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面作出了制度突破。一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外，《办法》还明确了更新改造的地价收取标准。而在以往，上述问题都是困扰深圳推进更新改造进展的重大障碍。

在过去，对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施，原村集体或原权利人是否可以作为改造主体，未有定论。此次《办法》为城市更新项目设定了政府收回、政府回购和权利人自行改造等多种改造方式。对于自行改造的项目，“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算。”尽管没有直言，但这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。

专家认为，权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后，将大大促进原权利人进行改造的积极性。而关于地价标准，《办法》也作出了明确规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。”

城市更新实行年度计划管理制度

《办法》规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。这表示，深圳的城市更新将按年度计划，纳入社会经济的整体发展中予以考虑。深圳市规划与国土资源委员会副主任薛峰表示，城市更新年度计划将对每一年度的城市更新单元规划和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目作出计划安排，并将之纳入全市的近期建设规划年度实施计划和土地利用计划的平台，以此强化城市更新的计划管理，保障城市更新工作的有序进行。

此外，《办法》还明晰了城市更新项目运作的基本流程和市、区政府及相关主管部门在城市更新工作中承担的职能，优化了许可事项、取消了重复审查、缩短了审批时长，为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础。深圳市城市更新办公室主任徐荣告诉记者，《办法》从违章处理到城市更新许可程序都作了明确的界定。

-解读

市城市更新办公室徐荣：城市更新不再以项目为单位

《深圳市城市更新办法》出台，将调整对象为城市更新活动。作为内地首部系统、全面规范城市更新活动的规章，其后续实施效果也将为国内其他地区的改造工作提供借鉴。对于《办法》，深圳市城市更新办公室徐荣对此次出台的《办法》专门作了解读。

在《办法》中除拆除重建，还提出了综合整治和功能改变共三类改造模式，为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择，徐荣表示，未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合，且以综合整治为主的模式。

在《办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度，并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定。城市更新单元“要按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划”。

徐荣解释说，通俗地讲，城市更新不再以项目为单位进行规划，而是以片区为单位综合考虑其片区内的规划和配套设施安排。“比如说，如果有两个村都要改造，而改造规划想在这两个村中安排一所学校，那么这所学校到底安排在哪里就是很费脑筋的事。但如果能把这两个村都纳入到一个‘城市更新单元’中去，则可以统筹考虑，而且可以平衡各方的利益。” (记者 曲广宁)

深圳市城市更新对未签约的业主采取的主要措施是强制征收。根据《城市更新条例》等相关法规，政府可以通过拆迁补偿等形式对产权人实行征收，对未能与开发商签订协议或提供合理凭证的业主进行强制征收。政府将根据评估值向业主支付补偿费用，关键是评估标准的公正性和合理性。此外，政府还会提供相关的补助和租赁等措施，为业主提供就业和居住保障。尤其是，未签约的业主拥有合法产权，在征收前需要遵守相关程序和保障其合法权益，避免强制征收带来的社会和人权负面影响。