每日一题房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？

房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？

【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：

每日一题房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？

1.项目总论；2.项目概况；3.项目投资环境分析；4.项目区域环境分析；5.房地产市场分析；6.项目市场定位；7.项目规划与建筑方案；8.项目开发建设进度安排；9.投资估算与资金筹措；10.项目经济效益分析；11.项目风险分析；12.项目效益和影响分析；13.项目可行性研究结论与建议。

房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

做好项目可行性研究，为开发方提供决策参考和依据;为开发方提供筹资、融资依据;为申请开工许可证和用地规划许可证等必备证件提供重要依据;为房地产中后期开发阶段提供纲领和指导。

1房地产项目可行性研究的内容

对于复杂程度和环境状况不同的房地产项目而言，其可行性分析中包括的主要内容和研究重点也有所区分。但不可否认的是，房地产项目的可行性分析是涉猎学科很广的一项工作，除了理论知识外，还需要对宏观政策、经济发展状况、企业财务、消费需求的信息收集能力。

以广东省某房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点(包括容积率、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定，可选择几个接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率(ROI)，内含报酬率(IRR)，净现值(NPV)，投资回收期(PP)等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定销售价格和建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

2房地产投资项目可行性研究中的要点

2.1 市场定位

房地产投资项目重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.2 风险管理

房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的.变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。

2.3 财务效益评价

财务效益评价是指根据的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

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房地产开发项目盈亏平衡分析

房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。下面是关于房地产开发项目盈亏平衡分析的内容，欢迎阅读。

单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。

（一）租售价格分析

租金和售价，是房地产项目主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。

（二）租售数量分析

销售量和出租率，也是房地产项目主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。

（三）土地取得价格

土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的土地取得价格。

（四）工程费用

工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的工程费用。工程费用与预测可能的工程费用之间距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的'能力越大。

（五）购买价格

对于房地产置业投资项目，初始购买价格，对能否实现预期投资收益目标非常重要。

（六）运营费用比率

运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。

（七）多因素临界点组合

多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。

房地产开发项目盈亏平衡分析示例：

（一）保本点分析

（二）临界点分析

延伸阅读：盈亏平衡分析的基本原理

盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。

房地产项目经济敏感性分析方法

房地产项目经济敏感性分析方法

在经济数学中弹性分析有着很重要的经济学意义，能够直接延伸到房地产项目经济评价敏感性分析的领域中，那么，房地产项目经济敏感性如何分析呢？

1敏感分析方法

1.1敏感性分析的定义

敏感性分析就是相关人员在很多不确定性因素中，找到严重影响到相关项目经济利益的敏感性因素，以此为依据来对项目所能承受的风险范围进行判断的一种不确定的分析方式。

1.2敏感性分析方法的步骤

(1)对具体要进行敏感分析的经济评价指标进行确定。

敏感性分析一般是针对一个或者几个效益的指标，然后找出这些指标所对应的敏感性因素，具有很强的针对性，要求进行分析时必须有一个定量的指标，来对敏感性因素对项目效益指标的影响程度进行反映，其中较为常见的有:方案净现值、投资的回收期以及内部的收益效率等。

(2)对不确定因素进行选定。

对不确定因素进行选定，并对其变化的范围进行设定，具体应该从以下两个方面进行考量:①在这些因素可能发生变化的范围内，对投资的效果会有较大的影响。

②这些因素自身可能会发生较大的变化。

(3)计算出各项不确因素可能会给经济评价指标带来的影响程度。

在计算出各项不确因素可能会给经济评价指标带来的影响程度的过程中，要假设这些不确定因素是不会发生变化的，然后利用敏感性分析或者图表，将这些不确定因素的变动情况和分指指标所对应的数量反映出来，以便对敏感性因素进行确定。

(4)对敏感性因素进行确定。

在对敏感性因素进行确定时，可以用以下两种方分析:①相对的测定方法，就是对在同一幅度上的因素发生的变动对分析指标带来的影响进行比较，而对因素的敏感程度进行判断。

②的测定方法，就是对降低投资效果的方向进行调整，分析其因素在相关项目的经济是可取程度，如果相关的项目无法接受，那么这个因素就属于敏感因素。

(5)绘制相关的敏感分析图，并对相关方案进行分析。

绘制出敏感性的分析图表，将其中一个评价指评作为纵坐标，将不确定因素的变化作为横坐标，对绘制出来的分析图进行分析，以对不确定因素进行确定。

相关人员再结合这些不确定因素发生的可能性，对项目的风险进行测定，并采取相应的预防控制措施。

2房地产项目经济评价风险分析中敏感性分析方法的弹性应用

2.1敏感生分析的类型

(1)单因素的敏感性分析。

单因素敏感性分析就是指每一次运行中只有其中一个参数会发生变化，其余任何参数都不会发生变化的敏感性分析方式。

(2)多因素的敏感性分析。

多因素敏感性分析就是指对各种可能出现不同变动幅度的因素的多种组合，并对各种因素可能给相关项目带来的经济效果影响程度进行分析。

2.2敏感性分析的指标

(1)敏感度的系数。

敏感度系数就是指项目的效益指标变化发生的百分率和其不确定因素的变化百分率之间的比例。

敏感度的系数越高，则证明该项目的经济效益对其不确定因素的敏感度也就越高，这就提醒相关要员应该对其不确定因素进行重视，以免其给项目的效益造成较大程度的影响，给房地产企业带来一定的损失。

(2)临界点。

这里所说的临界点，就是指不确定因素所发生的极限性变化，也就是说这个不确定因素让项目财务的`内部收益率和基准的收益率时之间的变化百分率是相等的。

也可将临界点看作是项目所允许的不确定因素朝一利方向发展变化的一个极限值，所设定的基准收益率直接影响着临界点的的高低。

在一定程度的基准收益率之下，临界点越低，说明该因素可能给项目效益指标带来的影响就越大，该项目对该不确定因素的敏感度也就越高。

3房地产项目经济评价中敏感性分析中存在的问题

当前房地产项经目经济评价中敏感性分中所存在的问题，大致有以下几个方面:(1)在使用敏感性分析方法的过程里，敏感度的系数计算量比较，而且相对繁琐，尤其是在现实情况中，一部分不确定因素有可能在同一时间发生变化，从而造成了庞大且繁琐的计算量。

(2)在传统的敏感性分析方式中，某些不确定因素的敏感度系数，是评价指标基本方案相对的变化率除以该不确定因素变化的机率所得到的，这种情况下算出来的计算结果，只是一种平均值，缺少一定的准确性，无法给房地产项目中经济评价分析提供必要的依据。

(3)在计算的过程中，没有对评价指标中相对的不确定因素进么充分的考虑，没有选用不确定因素变化中适当的的幅度值对其因素进行敏感性分析。

(4)在计算的过程中，选择用了不确定因素中变化的相对幅度值，但在实际情况中，房地产项目经济评价还存着很多不确定性的因素，且这些不确定因素可能会出现的变化有无数种，面对这样复杂的情况，只靠对几种固定的变化幅度来对敏感度系数进行计算，在说服力和准确上都有着很大的欠缺。

4探索房地产经济评价中的敏感性分析方法

在经济数学中弹性分析有着很重要的经济学意义，能够直接延伸到房地产项目经济评价敏感性分析的领域中，给相关的房地产行业提供了改进敏感性分析计算过程的有利条件，让房地产项目经济评价工作效率和准确度都有大幅度的提高。

如某一个房地产公司有一个房地产投资项目，可以先对该项目的投资额、折现率以及年收入假设成为该项目的主要敏感性因素。

以此为依据，利用单因素敏感性分析方法试着对该投资项目的净现值指标进行相关的分析:①敏感性因素和分析指标同样是按照上文中的不确定性因素来进行设定，不确定因素依旧是:年收入、投资额，而分析指标也同样是该项目的净现值。

②对该项目的敏感性指标进行相应的计算，先对决策基本方案中的NPV进行计算，之后对弹性分析方法进行充分的运用，来对其敏感度的系数进行计算。

③对该项目的临界值进行计算。

④将敏感性分析的过程和结果以图表的形式绘制出来。

⑤结合图表对该项目的经济效益及不确定因素对该项目效益的影响程度进行分析评价。

这样就可以在敏感性分析表中准确的看出，该项目的净现值指标对其年收入变化的敏感程度。

5结束语

总之，在房地产项目经济评价中，将敏感性分析法和经济数学中的弹性分析法进行有效的结合，可以在很大程度上对敏感性分析法中的计算过程进行改进，让其计算的效率和准确相对的提高，并能够针对不同的指标，对数据进行连续性分析，在实际的房地产经济评价起到了很大的作用。

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房地产项目开发的市场调研，或经济分析报告如何编写？

房地产开发项目的，一般包含项目背景、项目（各类建筑参数），然后主要阐述项目的优势（包含政策啊、交通等各方面的）、不足，然后不足部分是否可以弥补，需要花多大代价来弥补，以SWOT法为代表典型，其后是重要的经济分析，即成本和收入的对比，后则是综合结论，是投还是不投，投多少，以何种方式投。

以上基本上是简单的房产开发项目的可研报告，如果涉及商业地产，则还需要分析招商的难度以及可行性等其他因素在里面。

简单地说，这个分析报告就是假设你自己是投资人，要让你决定投还是不投，你会想要了解的各种项目。

不会写找吧，公司应该提供模板啊。

市调一般包括区域经济、竞争楼盘之类的。主要关注区域楼盘供求关系，价格水平。不会写就认真调研周边楼盘的经济指标好了。