粤港澳大湾区未来发展机遇 粤港澳大湾区的未来发展

专访东莞企家房地产杨总：粤港澳大湾区是东莞的机遇

粤港澳大湾区是近期热议的话题，对东莞的楼市发展影响意味深远。近日我对东莞企家房地产有限公司总经理杨总进行了一次专访，对粤港澳大湾区和东莞楼市的未来进行分析和解读，杨总认为东莞楼市发展将迎来新的发展时期。

粤港澳大湾区未来发展机遇 粤港澳大湾区的未来发展

粤港澳大湾区周边区域价值提升，合情合理

南沙大桥城市连接的枢纽，粤港澳大湾区规划的里程碑

粤港澳大湾区高质量发展的新动能

港珠澳大桥俯瞰。 港珠澳大桥管理局供图

以港珠澳大桥和广深港高铁为代表的粤港澳大湾区“硬联通”初具雏形；而以制度、规则衔接为核心的粤港澳大湾区“软连接”正在稳步推进，转化为大湾区各方高质量发展的新动能。

7月11日，粤港澳大湾区工程技术人才专业资格互认协议在广州签署，大湾区将互认建筑工程、计量及控制、质量管理等多个工程技术人员专业资格。

“这是 探索 构建粤港澳大湾区人才资源共建共享模式的重要举措，将畅通粤港澳大湾区工程技术人才有序流动通道，为粤港澳工程技术人才发展提供保障。”广东省科协专职副主席冯日光表示。

一个、两种制度、三个关税区、三种货币……一直以来，制度规则的异是制约粤港澳三地融合与发展的重要障碍。打破制度壁垒、实现规则对接，将“制度之异”变成“制度之利”，是粤港澳大湾区面临的重要而紧迫的课题。

“就高不就低”打造世纪工程

驱车在港珠澳大桥上驰骋，极目海天一色。大桥试通车20个月了，港珠澳大桥岛隧工程项目总工程师林鸣对这里越发依依不舍。今年年底完成决算后，他就要离开这座朝夕相伴的大桥。

“港珠澳大桥的一小步，是粤港澳大湾区融合与发展的一大步！”林鸣说。

港珠澳大桥作为粤港澳大湾区的先导和试验田工程，是我国第一座在“一国两制”框架下跨越粤、港、澳三地海域的跨境工程，大桥建设涉及的设计、施工、环保及各个方面标准与规范，三地各不相同。

“港珠澳大桥所用混凝土寿命，内准是100年，标准是120年，终大桥采用了标准；在行车线阔度方面，规格是3.667米，内地是3.75米，大桥终采用了内准……”时任港珠澳大桥管理局朱永灵介绍说，港珠澳大桥在可行性论证阶段就已经确立遵循“就高不就低”的原则，谁的标准高执行谁的，以此来融合内地、和澳门的工程技术标准与规范，形成项目专用技术标准体系。该技术标准涵盖了港珠澳大桥工程在设计、施工以及营运阶段的要求。

“就高不就低” 不仅仅是港珠澳大桥建设中的标准选择，更成为粤港澳大湾区建设中打破制度壁垒、实现规则对接的准绳。

广深港高铁也是粤港澳大湾区“硬联通”的重要工程之一。开通之初，西九龙站成为内地与乘客流连忘返的“打卡点”，便捷高效的“一地两检”通关方式不仅将两地通关时间缩短一半，更改变了两地人们的工作和生活方式。

“公司研发地在广州大学城，生产基地在顺德，业务对接在和澳门，这一切都通过广深港高铁和广珠城际铁路无缝对接。”在广州大学城创智大厦，港澳青年“双创”企业芳香世家（广州）生物 科技 有限公司负责人陈国生介绍说，湾区融合将公司三地的创业者连成一个密不可分的整体，生产要素便捷流动，分散在大湾区各地的研发团队召之即来，各种科研基础设施一应俱全……“这样的条件原来是不敢想象的，大湾区给了我们港澳年轻人大显身手的机会。”陈国生说。

优化营商环境进入“湾区时间”

2019年5月30日，佛山市南海区推出的湾区通办政务系统上线。在观塘兴业街THE WAVE大厦9楼的湾区通办自助办事区，居民、博亚 体育 会有限公司负责人郑翰衍打印出了一张注册地址为佛山三龙湾南海片区工合空间的营业执照。这是与内地以自助终端机实现政务服务“跨境通办”的案例。

大湾区在推广线上“一网通办”“跨境通办”的同时，逐步推出跨部门办事结果“一窗通取”，实现开办企业全程“多跑一次”。3月16日，广州美玥医疗 科技 有限公司负责人黎家进在广州市番禺区政务服务中心，通过统一的“开办企业一网通平台”录入开办企业信息、提交表单，并通过人脸识别进行电子签名，两个小时后就一次性领取了新登记的纸质营业执照、印章、等。

“在企业开办便利度方面，大湾区各方正在与世界水平接轨。”广州市市场监督管理局副丁力介绍，“开办企业”是商事主体进入市场经营的第一道门，开办企业便利度是优化营商环境的重要指标。今年以来，广州市市场监管局联合相关部门对照世界银行营商环境评估指标，推出一系列改革措施，实现了开办企业“一张表格申报、一个环节办理，快半天办结”的目标，将原来需要到各部门办理的环节进行整合，一步办结，为粤港澳大湾区的创业者提供了“一窗取、零成本”的便利服务。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的实施，优化营商环境进入“湾区时间”。大湾区11个城市正成为建设城市群和参与全球竞争的重要空间载体。“在不断扩大改革开放、优化营商环境的过程中，特别是商事登记、企业服务、资金流动等方面，珠三角九市要向港澳方面学习，形成联动效应，从而达到整个湾区一盘棋。”广东省发展改革委副主任、广东省大湾区办常务副主任曹达华说，在粤港澳大湾区规则协同方面，广东采取了主动学习的态度，加快建立与高标准投资贸易规则相衔接的制度体系，稳步推进规则的联通、贯通和融通。

“湾区制造”推动高质量发展

日前，“湾区制造”首批应用企业名单公布，广州市品牌质量创新促进会、品质保证局共同为广州立白、欧派家居、卡迪莲、恒洁卫浴等首批12家获证企业颁证。

“‘湾区制造’是基于在评价认证领域化和权威性地位的优势，结合大湾区制造业，建立统一认证标志和系列评价标准。”广州市品牌质量创新促进会秘书长黄春林介绍，“湾区制造”将打造大湾区区域品牌共同体，助力制造品牌培育，成就大湾区制造产业的全球化影响力和力，从一个全新层面为粤港澳高质量发展提供新动能，促进大湾区融合发展。

多年来，内地制造业成就斐然，但有些规范多年没有修订更新，不能很好地反映当今 科技 进步的水平，落后的标准规范可能引发质量问题。广州市品牌质量创新促进会会长陈凯旋表示，作为首先启动的大湾区品牌质量评价团体标准，“湾区制造”将充分发挥方面在评价认证方面的独特优势和丰富经验，将“湾区制造”品牌打造成优质制造品牌的“代名词”。

品质保证局副主席何志诚认为，粤港澳大湾区建设是难得的 历史 机遇。“湾区制造”项目是一个良好的开端，大湾区的制造业优势与化认证标准体系的强强互补，将实现1+1＞2的效果，向输出优质制造品牌。

大湾区建设迎来大动作！19条政策重磅出台!

2月18日出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》之后 粤港澳大湾区建设又迎来新进展 ！

具体包括以下几点： 基本完成省级国土空间规划编制，鼓励各市能打破行政的区划限制；鼓励产业用地的试行“先招后拍”、“带项目出让”方式供地

②科技创新协同合作

④提升城市品质内涵

⑥提升软环境对接

粤港澳大湾区楼市波澜不惊,房企仍在跑马圈地

《纲要》指出，不断深化粤港澳互利合作，推动区域经济协同发展，建设富有活力和竞争力的湾区和城市群，打造高质量发展的。

粤港澳大湾区绝不仅是一个单纯的空间概念，其通过基建工程串联起港澳和珠三角九个城市，消融城市边界，通过规划使湾区内的生产要素、人口、资金、信息得到更高效的流通，后实现多方共赢。

《纲要》通篇并无直接提及楼市，但区域经济、产业、人口的发展终将反映在房地产市场上。

招商证券在一份报告中指出，粤港澳大湾区战略规划将成为这一区域经济和房地产市场的长期驱动，其甚至预测，大湾区人口将增长2000万，未来十年大湾区的房地产市场将扩大3倍。

2月18日、19日开盘，多只粤港澳大湾区概念股上涨，A股和H股市场双双飘红。资本在迎接利好的情绪中沸腾。

纲要发布前夕：大湾区楼市平稳

跨越伶仃洋，港珠澳大桥向更深更远的海面延伸，这条总长55公里的跨海大桥连接、珠海和澳门，已于2018年10月开通。

港珠澳大桥与2018年9月开通段的广深港高铁被视为粤港澳大湾区至为关键的基建工程，它们的投入使用使大湾区实现了物理层面的互联互通——港澳与内地更紧密地联系在一起，湾区一生活圈的构建成为可能。

粤港澳大湾区，是由广东省珠三角9座城市即深圳、广州、东莞、珠海、佛山、江门、中山、惠州和肇庆，以及、澳门两个特别行政区组成的城市群(“9+2城市群”)。

规划纲要披露前后的18日和19日，资本闻风而动，港股和A股市场飘红，相比之下，房地产市场的表现稳定得多。

自粤港澳大湾区概念的提出，以及重要基建工程的开工，湾区内房地产市场看似处处有机会，实则并无多少炒作空间。

先是的“房住不炒”，再到如今《纲要》通篇未提“房地产”，表明粤港澳大湾区无意单纯发展房地产业。

2016年四季度起，全国房地产市场被调控雾锁重楼，后经2017年和2018年的政策补丁，如今除、澳门不限购外，深圳、东莞已被“五限”(限购、限贷、限价、限售、限离／限买)，广州“四限”(限购、限贷、限售、限买)、惠州和中山、珠海“三限”(限购／限售、限贷、限价)、佛山和江门“两限”(限购、限贷)，边缘如肇庆，也受限贷政策制约。

综合各地市住建局、中原地产、乐有家、合富辉煌数据显示，2018年全年，粤港澳大湾区内，调控政策所到之处，楼市发展相对平稳。

期内，深圳全市新房住宅成交2.9万套，比2017年增加13.8%，成交面积为292.4万平，增加12.8%，均价延续2017平稳下调趋势，全年均价为54120元/平，下滑0.6%。

而2018年广州一手住宅网签成交76056宗，比2017年下跌18.9%，销售均价为27200元/㎡，同比涨3%。

同期，东莞一手住宅销售面积521万平方米 ，比2017年下降7.6%，房价环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓；惠州全市成交15.75万套一手住宅，较2017年上升14.0%，成交均价为1.12万元／平方米，同比上涨2.8%。

而江门的一手住宅成交595.94万平方米，同比下滑22.5%，成交均价为8315元／平方米，同比上涨12.9%；

佛山市场倒是较为畅旺，2018年，佛山一手住宅成交近16. 5万套，成交面积1474 .08万平方米，成交金额约为1586 .56亿元。这一成交规模仅次于2016年，为2003年以来第二个成交“大年”。

2018年，肇庆全市商品房市场成交面积752万㎡，同比增长26%，成交均价7091元/㎡，同比增长16%，均创下历年新高。

中山和珠海楼市的量价增速也颇让人注目。2018年中山市住宅成交65088套，比2017年增加214%，不过合富辉煌解释，此现象是因中山多个项目排队成功得以网签，销售均价10218元/平方米，同比增长24.20%。

而珠海在2017年下跌80.91%的基础上，2018年2018年成交量稍有回暖，成交套数较2017年增多7553套，上涨70.07%；一手住宅成交均价2.11万元/㎡，较2017年减少7700元/㎡，下跌26.74%。

一体化发展被视作楼市驱动力

纵然知晓调控压身，但目前为止主流观点仍认为大湾区的房地产市场空间广阔。

在《纲要》发布前，招商证券已迫不及待作出判断——粤港澳大湾区战略规划将成为这一区域经济和房地产市场的长期驱动，大湾区人口将增长2000万，未来十年大湾区的房地产市场将扩大3倍。

一家在粤港澳大湾区布局了多个项目的上市房企副总裁对第一财经表示，“虽然《纲要》没有直接提及房地产，但相信一定会带来人口、产业、资本的聚集，大湾区楼市未来发展空间依然很大。”

该人士表示，大湾区的核心城市是深圳、广州、、澳门数个城市，单单是这几个城市便足以打造的都市圈。

“粤港澳大湾区内部的发展并不均衡，港澳与珠三角地区的发展不平衡，珠三角与粤东西北地区发展不平衡。但大量基建上马落地，交通网络覆盖，能使广深港澳等城市发挥带动作用；整个区域范围内，会产生新的产业布局、产业集群、产业配套，产业有了就能把人才吸引进来，而有了人就会有住房需求。深圳等核心城市腾笼换鸟，也有产生城市更新的机会。”

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉第一财经，目前和深圳的甲级写字楼租售价大概是5:1，不少公司会把不太关键的部门和人员安置在深圳办公，这样能节省更多成本。

江少杰分析称，“过去20年，一只想发展高新科技产业，种种因素，后成果有限，近年来已有不少毕业的大学生来深圳从事高新科技行业，慢慢中高端的职位会在深圳释放，相信更多企业会有所行动。”

另一方面，《纲要》提出，支持珠海和澳门在横琴合作建设集养老、居住、教育、医疗等功能于一体的综合民生项目，在广东工作和生活的港澳居民在医疗、住房等民生方面享有与内地居民同等待遇。

大型基建发展，能逐渐模糊、消融城市边界。大湾区将为受腹地所限的、澳门、深圳创造更多的产业空间和生活空间，基建发展使“一生活圈” 成为可能，港澳深居民就业置业不仅局限于当地。

出于人口、经济、产业规划等方面因素考虑，粤港澳大湾区的一体化发展被认为是房地产市场重要的发展机遇之一，房地产企业更是对此寄予厚望。

早在几年前，大湾区就已成为各大房企抢占的高地。克而瑞研究报告表示，粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地，这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，已经提前享受了利好政策带来的红利，比如碧桂园，2018年上半年其合约销售前十城市中，就包括惠州、佛山、东莞等湾区城市，其中惠州更是位居各城市销售魁首。

另有不完全数据显示，仅华南房企在大湾区的土地储备就炒过2亿平方米，且在过去两年内仍有增加趋势。2018年，粤港澳大湾区9城的商品住宅成交总金额超过1万亿元，土地成交建面4600万平方米，土地成交出让金接近3000亿元。

粤港澳大湾区优势条件

粤港澳大湾区是的一个重要经济区域，拥有独特的优势条件。首先，该区域地理位置优越，位于南海沿岸，毗邻珠江三角洲，与世界各地相互联系便利。其次，粤港澳大湾区集聚了广东、和澳门三地的资源和优势，形成了一个高度互补的经济体系。三地在不同方面具有专业化和化的特色，例如的金融中心地位、澳门的旅游和娱乐业以及广东的制造业和出口贸易。另外，粤港澳大湾区还拥有完善的基础设施和交通网络。该区域内有现代化的港口、机场、高速公路和铁路系统，便于货物和人员流动。此外，高速铁路和港珠澳大桥等重要项目的建设，进一步促进了区域间的联系和合作。粤港澳大湾区还注重创新和科技发展。该区域内有众多高水平的大学和研究机构，以及的科研人才和创新企业。和深圳等地在科技创新和创业方面具有突出优势，为大湾区的发展提供了强大的支撑。综上所述，粤港澳大湾区的优势条件包括地理位置优越、资源互补、完善的基础设施和交通网络，以及创新和科技发展。这些优势为区域经济合作和发展提供了良好的机遇和条件。